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Q&A【空き家に関すること】

更新日:2020年4月17日更新
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所有する空き家について相談したい

 空家対策室(☎0268-71-6722)へご相談ください。一般的な質問から個別具体的な相談まで、まずは空家対策室で承ります。相談内容により他課へ引き継ぐ場合もございます。

 また、定期的に「空き家・住宅に関する相談会」を開催しています。不動産の専門家を交え、御相談にお答えいたします。詳細についてはホームページ、広報うえだ等でお知らせいたします。過去の相談内容については以下のリンクを参照してください。

第1回 空き家・住宅に関する相談会

第2回 空き家・住宅に関する相談会

第3回 空き家・住宅に関する相談会

第4回 空き家・住宅に関する相談会

近所の空き家に迷惑している

空き家の所有者に連絡を取るには、どうすればよいでしょうか?

 法務局で誰でも登記事項を閲覧(有料)することができますので、登記されている土地の地番や権利者を知ることが可能です。
 ただし、所有権保存登記に関しては義務がないため、中には、住所変更等の変更登記がなされておらず、空家の住所のままとなっている場合や、相続前の故人名義のままになっている場合もありますので、注意が必要です。
 また、所有者等の個人情報を原則としてお教えすることは出来ませんが、所有者等からの了解が得られた場合にはお教えできる場合がありますので、空家対策室(☎ 0268-71-6722)までご相談ください。

空家の苦情や相談はどこにすればよいでしょうか?

 管理不良な状態にある空家についての苦情や相談については、空家対策室(☎0268-71-6722)までご連絡ください。所有者等を調査し、現地調査のうえ、状況に応じて適切な管理を行うよう通知します。

隣の空家の木が越境しており、何とかしたいのですが、空家の所有者が不明です。どうすればよいでしょうか?

 法務局で誰でも登記事項を閲覧(有料)することができますので、登記されている土地の地番や権利者の住所を把握することが可能です。
 ただし、所有権保存登記に関しては義務がないため、中には、住所変更等の変更登記がなされておらず、空家の住所のままとなっている場合や、相続前の故人名義のままになっている場合もありますので注意が必要です。
 管理不良な状態にある空家についての苦情や相談については、空家対策室(☎0268-71-6722)までご連絡ください。所有者等を調査し、現地調査のうえ、状況に応じて適切な管理を行うよう通知します。また、樹木については上田市生活環境課と連携して対応します。

隣の空家が倒れかかっているため、自宅に被害が及ぶ恐れがあります。今後どのように対応すればよいでしょうか?

 一度、空家対策室(☎ 0268-71-6722)までご相談ください。
 所有者等を調査し、現地調査のうえ、状況に応じて適切な管理を行うよう通知します。
 しかしながら、空家等の所有者の対応次第では、状況が改善するまでに多くの時間を要する場合がありますので、ご自身でも、内容証明郵便の送付や提訴するなどの対応も考えられますので、あわせてご検討ください。

近隣にある老朽空家について、すぐにでも行政代執行を実施し、除却してほしい。

 老朽空家といえども個人財産であり、行政代執行ができるのは、真にやむを得えない場合のみです。
 また、空家の管理責任はあくまでも所有者にあることから、まずは管理不良な状態の解消に向け、助言や指導を行うことから始め、その中で所有者に必要と思われる情報提供等を行いながら、できるかぎり所有者が自主的に管理不良な状態を解消するよう、対応していきます。
 空家の管理不良な状態や、周辺環境への影響の大きさは、個々の事例ごとに異なるため、短期間で行政代執行を行うことは困難であると考えております。

維持管理について

空家は何が問題になるのですか?

 常に人がいないことによる、防災や防犯上の問題はあるかもしれませんが、適正に管理されていれば大きな問題になることは少ないと思われます。
 しかし、管理が不十分な場合、建物の老朽化の進行が速くなり、将来使用する際にリフォーム費用が高くなる場合があります。
 また、以下のような問題が生じるおそれがあります。
・建物倒壊により道路の通行を妨げたり、通行人に被害を与えるおそれがあります。
・庭木が隣地や道路に越境するおそれがあります。
・シロアリの被害などで建物が弱くなり、倒壊の危険性が増します。
・台風等の強風で瓦などが飛び、周囲の家や通行人に被害を与えるおそれがあります。
・火災が発生すると発見が遅れ、周辺に延焼するおそれが高くなります。
・ポストに郵便物が溜まった状態だと留守であることが分かり、ゴミを捨てられたり、空き巣や不審者の住みつきの心配も出てきます。
 このように、治安の悪化や火災の発生など、防犯、防災の面や景観面など地域環境の悪化など、地域住民に心配や迷惑を掛けることとなります。
 また、万が一、建物の倒壊などにより人に危害を与えた場合、所有者等には損害賠償責任などが発生する場合があります。
 建物及び敷地が利活用されれば一定の管理がなされることが期待出来ますが、利活用できない場合でも、空家を適正に管理する責任は所有者等にあります。

空家をどうするかは所有者の自由ではないのですか?

 所有者には、建物の管理責任があり、建物が倒壊したり、物が落下したりするなどして近隣の建物や通行人などに被害を及ぼした場合、その建物の所有者等は損害賠償など法的責任が問われることもあります。
 また、建物は個人の所有物ではありますが、地域の景観にも影響を与える場合もあり、地域の財産としての一面もあります。
 管理不良な状態にある空家については、空家が周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう適切な管理に努め、危険な状態の空き家については速やかに改善措置を取るようお願いいたします。

空家を放置していると法律に触れるのですか?

 空家を適正に管理せずに⾧期間放置すると、老朽化が進み、建物の一部が落下や飛散したり、倒壊するなど、人に危害を与えるおそれも出てきます。
 そのような場合、所有者等に損害賠償責任などが発生する場合があります。
 また、適正な管理が行われていない場合、自然災害であっても免責されない場合があります。
また、そのような状況になっていなくても、市から空家等対策法に基づき、所有者等に対して、空家が周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、適切な管理に努めることに関し、助言や指導等を行う場合があります。

空家の維持管理が大変なので業者にまかせたいと考えています。

 管理を代行してくれる事業者さんに依頼することも、一つの維持管理方法です。
 年又は月に何度か訪問し、換気や通水、郵便ポストの整理、外周の清掃、室内の簡易清掃、可能な範囲での目視による屋根や外壁など建物の点検が行われるケースがあります。

建物の管理をする人がいない場合はどうなるのですか?

 相続の権利を有する者が誰もなく、建物の管理をするべき人がいない場合、民法の規定によればそのような建物は相続財産法人となり、その管理のために管理人を選任する必要があります。
 管理人の選任は、空家により被害を被る恐れのある方や、債権者などの利害関係者が裁判所に申し立てを行う必要があります。
 管理人が選任されれば、以後はその管理人が管理を行います。

空家を解体せずに放置しているとどうなるのでしょうか?

 空家をそのまま放置し、著しく保安上危険となるおそれがある状態や著しく衛生上有害となるおそれのある状態などになった空家については、空家等対策法に基づく助言や指導の対象となり、さらに状況によっては、勧告、命令、最終的には市により行政代執行を行った上で、要した費用を請求することになります。
 また、空き家対策法に基づく勧告を受けた場合、固定資産税などの住宅用地の特例の適用対象から除外されるため、軽減措置がなくなり、土地の固定資産税が高くなる場合があります。
 なお、著しく保安上危険となるおそれがある状態や著しく衛生上有害となるおそれのある状態でない場合で、かつ、近隣環境や近隣住民などに影響が生じている場合は、上田市から建築物の適正な維持管理について通知する場合があります。

空き家を売買・賃貸したい

【信州うえだ空き家バンク】の利用を御検討ください。

詳細については以下のリンクを御参照ください。

【信州うえだ空き家バンク】

相続関連

空家を相続することになったのですが、どうしたら良いでしょうか?

 相続される方が決まっているのであれば、まず、相続登記をされることをお勧めします。
 登記をせずに2次、3次の相続が発生した場合、手続きがますます困難になることが想定されます。
 また、空家をそのまま放置しておくと、草木の繁茂や老朽化による建材の落下や飛散など様々な問題を引き起こす可能性がありますので、定期的な管理が必要となります。
 ご自身で使う予定がない場合は、不動産業者に相談して、売買や賃貸で活用することが考えられます。
※ 相続時から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋(耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。)又は取壊し後の土地を譲渡した場合(2016年4月1日から2023年12月31日までの間に譲渡した場合に限る)には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3 , 0 0 0万円が特別控除されます。

空家を相続したが、利用する予定がない。どうすればよいですか?

 相続登記が完了した空き家であれば,【信州うえだ空き家バンク】を利用して売却や賃貸住宅として貸し出すことも考えられます。

死亡した親名義の空家の相続の手続きはどうすればよいですか?

 相続人がひとりの場合は、遺産分割協議書(※)を作成する必要がありませんが、相続人が複数いる場合は、相続人全員の話し合いにより、遺産分割協議書を作成することで、特定の相続人が空き家を相続することになります。
 もし、空家が父親名義で、父親、母親が順次亡くなられた場合は、相続人の範囲や遺産分割協議書の内容が複雑になることがありますので、弁護士や司法書士に相談されることをお勧めします。
 上田市でも定期的に無料相談がありますので、ご検討ください。
 なお、相続する人が決まった場合は、早めに相続登記を行ってください。
 ※ 遺産分割協議:相続人が確定し、相続財産も明らかになった後、どの相続人にどの財産をどれだけ分けるのかを決める協議のことを遺産分割協議といい、それを書面で作成したもの。

相続後取得した空家が未登記なのが分かったのですが、何か不都合はありますか?

 登記がなされていない建物は、その場所に建っているとしても登記上は存在しないことになっています。
 登記がなされていないということは、誰の建物か分からない、ということになり、この建物は自分のものだと主張する根拠がないということになります。
 相続した建物を誰かに売却する、建物を担保に入れてお金を借りたいというような場合、登記があって初めて対外的にその建物の形状や構造、そして権利義務関係が公になります。
 未登記建物の相続登記をする場合、まず表題登記を行い、登記簿を新たに作成する必要があります。
 この表題登記申請の代理は土地家屋調査士の業務になります。通常、相続人の名前で表題登記上の所有者の名前が入ります。
 その後に、司法書士により相続人の名前で所有権保存登記を行い、現在の所有者として権利登記がなされます。
 この登記の申請代理は、司法書士の業務になります。

空家の相続を放棄したいのですが、どうすればよいでしょうか?

 相続放棄するには、原則として、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に、相続人が死亡時に被相続人が住民登録していた市町村を所管する家庭裁判所に手続きをする必要があります。
 ただし、相続放棄は、空家だけを放棄することはできず、預貯金などの財産を含めた全ての相続財産を放棄することとなります。

相続を放棄したら、空家の管理義務はなくなるのですか?

 民法第9 4 0条では、相続放棄により相続財産が無管理状態になると、他の相続人や相続債権者、受遺者などに不利益を与えてしまうおそれがあるため、相続を放棄した者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、その財産の管理を継続しなければならないと定めています。
 空家を相続放棄したとしても、次に当該空家の相続人となった者が空家を管理できるようになるまでは、引き続き管理義務を負うということです。
 もしこの義務を怠り、老朽化した空家の建材等が飛散するなどして周囲の住民などに被害を及ぼした場合には、法的責任を追及されるおそれがあります。

親が施設に入り、親の家が空家になると思われるのですが、どうすればよいでしょうか?

 将来、その住宅に居住する予定がないのであれば、ご両親が健在なうちにご相談の上、建物をどうするか決めておくのがよいと思われます。
 また、今の所どうするか決めかねている場合は、「家族信託」という手法もあります。

 ※ 家族信託:財産管理の一手法で資産を持つ人が、特定の目的(例えば「自分の老後の生活・介護等に必要な資金の管理及び給付」等)に従ってその保有する不動産・預貯金などの資産を信頼できる家族に託し、その管理・処分を任せる仕組みです。

空家の所有者が認知症なのですが、処分を身内でできますか?

 原則として、身内であっても、所有者以外の方が無断でその財産を処分することはできません。
 空家の所有者が認知症で判断能力が不十分な場合、空家の処分を行うには、まず、成年後見人などの選任の申立てを家庭裁判所に行う必要があります。(民法859条の3)
 その上で、選任された成年後見人が所定の手続きを行うこととなります。
 将来、認知症や精神上の障がいなどで判断能力が不十分になったときのことを考え、本人の判断能力が十分あるうちに、あらかじめ任意後見制度を利用することで対策を講じておくことも有効です。
 また、判断能力の低下に備えて、任意後見契約と同時に、空家を含めた財産管理等委任契約を締結することなどが考えられます。
 その他に、あらかじめ備えておくための手法の一つとして、「家族信託」という方法もあります。

税金関連

特定空家等に認定され、勧告を受けると、固定資産税が6倍になると聞きましたが、なぜですか?

 厳密に言うと、固定資産税が6倍になるわけではありません。
 住宅用地にかかる固定資産税は、1戸につき200平方メートル以下の敷地部分については、固定資産税の課税標準を評価額の6分の1にするという軽減特例があり、都市計画税については同様に、課税標準を評価額の3分の1にするという特例があります。
空家等対策法の規定により、空家が管理不全のまま放置されるなどして、特定空家等に認定され、除却等の措置の勧告を受けた場合は、住宅用地として認定することができなくなるため、特例が適用されなくなります。その結果、固定資産税及び都市計画税の額が大きくなります。
 詳しくは、税務課土地係(☎0268-23-8240)にご確認ください。

空家を解体すると、税金が6倍になると聞きますが、本当ですか?

 厳密に言うと、固定資産税が6倍になる訳ではありませんが、空家を解体すると、固定資産税及び都市計画税の住宅用地の特例の適用がなくなり、固定資産税及び都市計画税の額が大きくなります。しかし、建物を解体することによって、今まで課税されていた建物の固定資産税及び都市計画税分がなくなります。
 詳しくは、税務課土地係(☎0268-23-8240)にご確認ください。

「空家等対策の推進に関する特別措置法」関連

「空家等対策の推進に関する特別措置法」とはどのような法律ですか?

 適切な管理が行われていない空き家等が防災、衛生、景観等の面で地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼすことから、地域住民の生命、身体、財産等を保護するとともに、生活環境の保全を図り、併せて空家等の有効活用を促進することを目的として、平成27年に施行された法律です。
 それまでは、全国の市町村で各自条例等を制定して空家等の対策が行われていましたが、国・地方公共団体が一体となって空家等の問題に対処するため、平成26年11月に空家等対策法が成立し、平成27年2月26日に一部施行され、同年5月26日に完全施行されました。
 主な内容としては、著しく保安上危険となるおそれがある空家等、著しく衛生上有害となるおそれがある空家等について、行政代執行の規定が整備されました。行政代執行に至るまでには、行政から助言・指導、勧告、命令が段階的に行われますが、勧告がされると土地の固定資産税の特例の適用除外となります。
 なお、行政代執行による撤去費用は、市町村⾧が建物所有者等に請求することになります。

空家等とはどういう家のことですか?また、特定空家等とは何ですか?

 「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、「空家等」とは、「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地をいう。」と定義され、判断基準の1 つとして「概ね年間を通して、建築物等の使用実績がないこと」が基本指針に示されています。
 具体的には、1年を通して人の出入りや電気・ガス・水道の使用がないことが、空家であるか否かの判断となっているようです。
 空家の中でも、次の条件のいずれかに該当すると、「特定空家等」に認定される場合があり、その場合、所有者等に助言・指導があり、それでも状況が改善されない場合には勧告を受けることがあります。
・倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

「特定空家等」に認定されると、どうなるのですか?

 まず、管理不良な状態にある空家に対して、上田市から建築物の適正な維持管理について通知がありますが、それらに従わずそのまま放置する等、状況が悪化した場合、特定空家等に認定される場合があります。
 その上で、上田市からの引き続き行われる、助言・指導に従わず状況が改善されない場合は、勧告を受ける場合があります。
 勧告を受けると、住宅用地として認定できなくなるため、特例が適用されなくなり、固定資産税及び都市計画税の額が大きくなる場合があります。
 勧告を受けたにも関わらず、状況が改善されない場合、上田市により行政代執行が行われる場合があり、行政代執行に要した費用については、所有者等に請求します。