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【空き家Q&A集】４相続関連
更新日：2024年1月15日更新
空き家を相続することになったのですが、どうしたら良いでしょうか。
相続される方が決まっているのであれば、まず、相続登記をされることをお勧めします。登記をせずに2次、3次の相続が発生した場合、手続きがますます困難になることが想定されます。また、空き家をそのまま放置しておくと、草木の繁茂や老朽化による建材の落下や飛散など様々な問題を引き起こす可能性がありますので、定期的な管理が必要となります。ご自身で使う予定がない場合は、不動産業者に相談して、売買や賃貸で活用することが考えられます。
※ 相続時から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋（耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。）又は取壊し後の土地を譲渡した場合（2016年4月1日から2023年12月31日までの間に譲渡した場合に限る）には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3000万円が特別控除されます。
※ 相続時から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋（耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。）又は取壊し後の土地を譲渡した場合（2016年4月1日から2023年12月31日までの間に譲渡した場合に限る）には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3000万円が特別控除されます。
空き家を相続しましたが、利用する予定がありません。どうすればよいですか。
相続登記が完了した空き家であれば、【信州うえだ空き家バンク】を利用して売却や賃貸住宅として貸し出すことも考えられます。
相続した空き家を譲渡した場合の譲渡所得はどのように扱われますか。
相続時から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋（耐震性のない場合は耐震 リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。）又は取壊し後の土地を譲渡した場合（2016年4月1日から2023年12月31日までの間に譲渡した場 合に限る）には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円が特別控除されます。
※適用期間が2027年12月31日まで延長されることとなりました。
※さらに、特例の対象となる譲渡についても、これまでは当該家屋（耐震性のない場合は耐震改修工事をしたものに限り、その敷地を含む。）又は取壊し後の土地を譲渡した場合が対象でしたが、売買契約に基づき、譲渡後、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに当該建物の耐震改修工事又は取壊しを行った場合であっても、適用対象に加わることとなりました。この拡充については令和6年1月1日以降の譲渡が対象です。詳しくは国土交通省ホームページをご参照ください。
※適用期間が2027年12月31日まで延長されることとなりました。
※さらに、特例の対象となる譲渡についても、これまでは当該家屋（耐震性のない場合は耐震改修工事をしたものに限り、その敷地を含む。）又は取壊し後の土地を譲渡した場合が対象でしたが、売買契約に基づき、譲渡後、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに当該建物の耐震改修工事又は取壊しを行った場合であっても、適用対象に加わることとなりました。この拡充については令和6年1月1日以降の譲渡が対象です。詳しくは国土交通省ホームページをご参照ください。
死亡した親名義の空き家の相続の手続きはどうすればよいですか。
相続人がひとりの場合は、遺産分割協議書（※）を作成する必要がありませんが、相続人が複数いる場合は、相続人全員の話し合いにより、遺産分割協議書を作成することで、特定の相続人が空き家を相続することになります。もし、空き家が父親名義で、父親、母親が順次亡くなられた場合は、相続人の範囲や遺産分割協議書の内容が複雑になることがありますので、弁護士や司法書士に相談されることをお勧めします。上田市でも定期的に無料相談がありますので、ご検討ください。なお、相続する人が決まった場合は、早めに相続登記を行ってください。
※ 遺産分割協議:相続人が確定し、相続財産も明らかになった後、どの相続人にどの財産をどれだけ分けるのかを決める協議のことを遺産分割協議といい、それを書面で作成したもの。
※ 遺産分割協議:相続人が確定し、相続財産も明らかになった後、どの相続人にどの財産をどれだけ分けるのかを決める協議のことを遺産分割協議といい、それを書面で作成したもの。
相続後取得した空き家が未登記なのが分かったのですが、何か不都合はありますか。
登記がなされていない建物は、その場所に建っているとしても登記上は存在しないことになっています。登記がなされていないということは、誰の建物か分からない、ということになり、この建物は自分のものだと主張する根拠がないということになります。相続した建物を誰かに売却する、建物を担保に入れてお金を借りたいというような場合、登記があって初めて対外的にその建物の形状や構造、そして権利義務関係が公になります。未登記建物の相続登記をする場合、まず表題登記を行い、登記簿を新たに作成する必要があります。この表題登記申請の代理は土地家屋調査士の業務になります。通常、相続人の名前で表題登記上の所有者の名前が入ります。その後に、司法書士により相続人の名前で所有権保存登記を行い、現在の所有者として権利登記がなされます。この登記の申請代理は、司法書士の業務になります。
空き家の相続を放棄したいのですが、どうすればよいでしょうか。
相続放棄するには、原則として、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に、相続人が死亡時に被相続人が住民登録していた市町村を所管する家庭裁判所に手続きをする必要があります。ただし、相続放棄は、空き家だけを放棄することはできず、預貯金などの財産を含めた全ての相続財産を放棄することとなります。
相続の放棄の申述＜外部リンク＞
親が施設に入り、親の家が空き家になると思われるのですが、どうすればよいでしょうか。
将来、その住宅に居住する予定がないのであれば、ご両親が健在なうちにご相談の上、建物をどうするか決めておくのがよいと思われます。また、今の所どうするか決めかねている場合は、「家族信託」という手法もあります。※ 家族信託:財産管理の一手法で資産を持つ人が、特定の目的（例えば「自分の老後の生活・介護等に必要な資金の管理及び給付」等）に従ってその保有する不動産・預貯金などの資産を信頼できる家族に託し、その管理・処分を任せる仕組みです。
家族信託制度＜外部リンク＞
遺産相続した場合の手続きが簡素化されたと聞きましたが、どのようなことですか。
従来は遺産を相続する場合、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本など大量の書類一式を集め、登記所（法務局）や各金融機関の窓口にそれぞれ提出する必要があり、相続人の負担となっていました。法務省では平成29年5月から、最初に書類一式を登記所に提出すれば、その後は登記所が発行する証明書の写しの提出で済む「法定相続情報証明制度」が創設されました。この制度は、相続人の負担を軽くすることで、手続きがされずに所有者不明となって、活用しにくい土地や家屋の発生を抑制するなど、相続手続きを促すことを目的としています。詳しくは法務局のホームページ（別ウインドウで開く）をご覧ください。
「法定相続情報証明制度」について＜外部リンク＞
空き家の所有者が認知症なのですが、処分を身内でできますか。
原則として、身内であっても、所有者以外の方が無断でその財産を処分することはできません。空き家の所有者が認知症で判断能力が不十分な場合、空き家の処分を行うには、まず、成年後見人などの選任の申立てを家庭裁判所に行う必要があります。（民法859条の3）その上で、選任された成年後見人が所定の手続きを行うこととなります。将来、認知症や精神上の障がいなどで判断能力が不十分になったときのことを考え、本人の判断能力が十分あるうちに、あらかじめ任意後見制度を利用することで対策を講じておくことも有効です。また、判断能力の低下に備えて、任意後見契約と同時に、空き家を含めた財産管理等委任契約を締結することなどが考えられます。その他に、あらかじめ備えておくための手法の一つとして、「家族信託」という方法もあります。
成年後見制度・成年後見登記制度＜外部リンク＞
相続を放棄したら、空き家の管理義務はなくなるのですか。
民法第940条では、相続放棄により相続財産が無管理状態になると、他の相続人や相続債権者、受遺者などに不利益を与えてしまうおそれがあるため、相続を放棄した者のうち「相続財産に属する財産を現に占有している者」は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、その財産の管理を継続しなければならないと定めています。空き家を相続放棄したとしても、現に当該空き家の占有を何らかの形で開始した場合は、他の相続人や相続財産清算人に引き渡すまでは空き家を管理する義務を負うということです。もしこの義務を怠り、老朽化した空き家の建材等が飛散するなどして周囲の住民などに被害を及ぼした場合には、法的責任を追及されるおそれがあります。
民法第940条＜外部リンク＞
